Introduction

L’achat d’un bien immobilier représente souvent l’un des investissements les plus importants de votre vie. Entre démarches administratives, diagnostics techniques et négociation du prix, les pièges sont nombreux. Cet article détaille toutes les précautions à prendre – de la mairie aux vices cachés – et vous livre des astuces de pro pour négocier efficacement.

---

1. Vérifier le Cadastre et le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

1. Consulter le cadastre pour délimiter précisément les parcelles et vérifier la surface réelle du terrain.
2. Se rendre en mairie pour consulter le PLU (Zone UC, constructibilité, COS, droit de préemption urbain…) et vérifier :
   • Les retrictions de construction (hauteur, emprise au sol)
   • Les projets d’aménagement à venir (routes, ZAC, servitudes publiques)
3. Droit de passage & servitudes
   • Rechercher toute servitude (chemin, canalisation, vue, non-constructibilité).
   • Demander un état des servitudes en mairie ou via l’acte de vente.

---

2. Contrôler l’Assainissement

• Assainissement collectif : connecter le bien au réseau public → vérifier l’attestation SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif).
• Assainissement individuel (fosse septique, microstation) :
  • Exiger le diagnostic obligatoire (conformité du dispositif).
  • Vérifier les relevés d’entretien (vidanges, réparations).
• Risque d’inondation : consulter le Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) en mairie.

---

3. Diagnostics Techniques Obligatoires

Avant la signature du compromis, le vendeur doit fournir le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) :

• Amiante, plomb, termites
• Performance énergétique (DPE)
• Gaz & électricité
• État parasitaire (termites, champignons)
• ESRIS (exposition aux risques naturels, miniers & technologiques)
• Métrage Loi Carrez (surface habitable exacte pour lots en copropriété)

Astuce de pro : faites réaliser un pré-diagnostic par un expert indépendant si vous avez un doute sur l’un des points.

---

4. Repérer les Vices Cachés

• Visite minutieuse : repérez fissures, humidité, affaissements, toitures, menuiseries.
• Clause de réserve dans le compromis :
  • Condition suspensive “absence de vice grave” avec délai de 2–3 semaines pour expertise.
  • Possibilité de renégocier le prix ou de vous désengager.
• Recours : en cas de vice découvert après achat, engager la garantie des vices cachés (articles 1641–1649 du Code civil).

---

5. Examiner la Copropriété (le cas échéant)

• Règlement de copropriété : règles de jouissance, entretien, charges.
• Procès-verbaux des trois dernières AG : travaux votés, impayés, fonds de travaux.
• Montant des charges et des appels de fonds exceptionnels.

---

6. Étudier le Quartier et l’Environnement

• Accessibilité : transports, commerces, écoles, services de santé.
• Cadre de vie : nuisances sonores, pendulaire, sécurité.
• Projets urbains : ZAC, lignes de tram, zones commerciales → impact sur la valeur.

---